El nuevo escenario de la vivienda en Catalunya tras la STC de 28 de enero de 2021 anula los Decretos 17/2019 y 1/2020 de la Generalitat de Catalunya, sobre medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda.

El recurso de inconstitucionalidad interpuesto por diputados del grupo parlamentario popular (Rec. Nº 2577-2020) contra ambos Decretos fue resuelto por la referenciada STC por la que se estimó en parte el recurso y declaró inconstitucionales y nulos determinados preceptos que a continuación se van a señalar.

Ante toda la irrupción normativa en materia de vivienda es necesario hacer una pincelada a grandes rasgos de la regulación sobre esta materia, destacando en primer lugar, la Ley 24/2015, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética. Posteriormente se aprobaron ambos decretos que han sido anulados por dicha reciente Sentencia del Tribunal Constitucional; Decreto- Ley 17/2019, de 23 de diciembre, que venía a introducir aspectos que no estaban regulados en la Ley 24/2015, como bien detallaremos en adelante, y el Decreto-Ley 1/2020, de 21 de enero por el que se viene a modificar el anterior Decreto 17/2019.

En líneas generales, los motivos del recurso se centraban por un lado en la falta de presupuesto habilitante por falta de concurrencia de los requisitos exigidos por el artículo 86.1 CE y del presupuesto habilitante del art. 64.1 EAC y subsidiariamente se impugnaban varios artículos por motivos tanto sustantivos como competenciales. El marco central de los preceptos impugnados se engloban en el ámbito del Decreto 17/2019 en cuanto al concepto de “vivienda vacía” y de sus consecuencias jurídicas correspondientes, del concepto de los grandes tenedores en donde se incluye mediante dicho decreto a las personas físicas propietarias de más de 15 viviendas o copropietarias si su cuota de participación en la comunidad representa más de 1.500 m2 de suelo destinado a la vivienda, de la obligatoriedad sobre el ofrecimiento de un contrato de alquiler social, con precio limitado, y entre otros de la publicidad del índice de referencia de precios de alquiler por motivos competenciales, y de la obligatoriedad de la reserva de vivienda de protección en suelo urbanizable y del registro de viviendas vacías y ocupadas sin título habilitante.

El concepto de gran tenedor recupera la definición recogida en la Ley 24/2015 y no afectará a las personas físicas (Foto: Economist & Jurist)

Preceptos impugnados: “grandes  tenedores de vivienda”, obligatoriedad de ofrecimiento de un contrato de alquiler social, y  concepto de “vivienda vacía”

Según la evolución normativa previa a la STC de 28 de enero de 2021, el escenario de la vivienda en Cataluña, por anulación de ambos decretos, se centraba en los aspectos que se introdujeron, por la Ley 24/2015 según la cual el art. 5.9 introducía el concepto de Grandes Tenedores de Viviendas: entidades financieras, filiales inmobiliarias, fondos de inversión, entidades de gestión de activos, y de personas jurídicas titulares de más de 15 viviendas en territorio del Estado, con sus excepciones a promotores sociales y para aquellas personas que tuvieran más de un 15% de superficie habitable calificado como

Vivienda de Protección Oficial destinada al alquiler, y del art. 5.2 para aquellas personas jurídicas que hubieran adquirido viviendas provenientes de Ejecuciones Hipotecarias, acuerdos de compensación de deudas, dación en pago o compraventas por imposibilidad de devolución del préstamo hipotecario.

Pues bien, precisamente el Decreto-Ley 17/2019, de 23 de diciembre, introduce en sus arts. 5.4 y 5.7 a las personas físicas al concepto de gran tenedor con las mismas características pertenecientes a propiedad de más de 15 viviendas, o copropietarias si su cuota de participación en la comunidad representaba más de 1.500 m2.

Se añadió además, en su Disposición Adicional Primera en cuanto a la obligación de ofrecer alquiler social, no solo para aquellos supuestos de demanda de desahucio por ejecución hipotecaria o desahucio por impago de alquiler, sino para aquellos supuestos de vencimiento de la duración del título jurídico y ante los supuestos también de falta de título jurídico que habilitaran la ocupación, juntamente a la regulación de su plazo y contenido, en sus arts. 5.6, 5.7 y 6.6.

Por su parte, el art. 2.1 del referenciado Decreto, que posteriormente fue modificado por el artículo único del Decreto-ley 1/2020, introdujo una nueva definición de vivienda vacía, incluyendo su ocupación sin título y eliminó como causa justificada de desocupación a su vez, la pendencia de un litigio sobre su posesión.

En líneas generales, los motivos de impugnación se centraron en estos preceptos de ambos decretos por entender que el Decreto-ley 17/2019 era inconstitucional y nulo en su conjunto por regular materias que debían estar al margen de los decretos-leyes por afectar al “derecho de propiedad” por los arts. 86.1 CE y 64.1 EAC. Para entender con mayor claridad la gran confusión derivada del caos normativo y de los preceptos impugnados, conviene desgranar los fundamentos jurídicos de la STC con la finalidad de obtener una imagen comprensible sobre el actual escenario de la vivienda en Cataluña.

Para ello, destacar que sobre la cuestión habilitante del Decreto-ley 17/2019 el Tribunal desestima la misma por entender que no puede realizar una valoración política, sino esencialmente jurídica, y en consecuencia, el decreto-ley cumple con la doctrina establecida por este Tribunal.

Sobre el grueso del recurso dirigido a la vulneración de los límites materiales de los decretos-leyes por afectación al derecho de propiedad reconocido en el art. 33 CE, es preciso que nos detengamos en este punto. La impugnación se centra sobre dos grupos de preceptos, art. 2.1.- definición “vivienda vacía” y del segundo grupo, arts. 4.2, 5.6,

5.7, 6.6- al establecer “nuevas condiciones y supuestos de aplicación” al contrato forzoso de alquiler social.

El Tribunal considera que estos dos grupos de normas rebasan los límites materiales del decreto-ley y por tanto no pueden ser objeto de regulación mediante este cauce legislativo, de conformidad con la doctrina de la STC 93/2015, de 14 de mayo. En consecuencia, declara inconstitucionales y nulos los artículos referenciados anteriormente del Decreto-ley 17/2019.

El TC declara inconstitucionales y nulos los artículos 2.ç, 5, 5, 6 y Disposición Transitoria Primera

En relación a los motivos de impugnación sobre el índice de referencia de precios de alquiler, de la obligación de reserva para vivienda de protección en suelo urbanizado y sobre el registro de viviendas vacías y ocupadas sin título habilitante, los tres motivos han sido desestimados.

En conclusión, a modo de resumen según la STC, de 28 de enero de 2.021 sobre el nuevo escenario de la vivienda en Cataluña, el marco normativo vigente es la Ley 24/2015 de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, junto a la Ley 11/2020, de 18 de septiembre en su reforma del art. 5.3 en relación a la acreditación del formulado de la oferta de alquiler social, pero atención, solo para los supuestos previstos en la Ley 24/2015 siendo que los preceptos del Decreto-ley 17/2020 relativos a ello han sido declarados nulos. Es decir que el alquiler social queda ahora limitado a los procedimientos previstos en la referenciada ley original: ejecuciones hipotecarias y desahucios por impago de alquiler.

Font i Foto: https://www.economistjurist.es/